주택 한 채, 임대인 한 사람, 여러 명의 세입자......: 공동 임차((共同 賃借):)

알림: 본 기사의 저작권은 프랑스 로베르 라퐁-라퐁 프레스 출판사에 있습니다. Robert Lafont-Lafont presse 출판사에서 발간하는 격월간지 “Stop Anarques” 잡지 기사 한국어 번역 허가로 게재합니다. 자세한 것은 www.lafontpresse.fr 에 문의바랍니다.

 

주택 한 채, 임대인 한 사람, 여러 명의 세입자......

 

공동 임차(共同 賃借)): 물론 임대인에게도 좋은 일입니다.

 

여러 명이 주택 한 채를 임대하면, 이들은 임대차 계약 상 공동 임차인이며,  임대료를 공동 연대(連帶) 부담 합니다.

 

수시로 임차인이 교체되고, 주택 손상 위험도가 더 높아 지고, 관리의 복잡 함 등...... «  첫눈에는, 여러 사람에게 공동 임차를 한다는 것 자체가 무섭다는 생각이 듭니다.  »라고, 센트리 21 부동산 중개 소 사장, 로랑 비몽氏는 인정 합니다.

허지만, 높은 임대료 때문에, 때로는 임대하기에 힘이 드는 주택 임차인을 찾 을 수 있는 기회일 뿐만 아니라, « 개인 임대인으로서는, 공동 임차인 수만큼의 보증을 취합 할 수 있습니다. 한마디로, 최대한의 지급 보장을 확보 할 수 있습니다. «  « 공동 임대를 하기 전, 장, 단 점(長, 短點)을 비교하여, 공동 임대 위험도를 계산해 보도록 조언 한다 »는 파리와 파리 근교 지역 FNAIM 부동산 소개소 부사장, 삐에르-앙뜨완느 메레즈 氏의 보다 더 확실한 분석입니다.

 

1.     «  공동 임차 » « 현장 검증(Etat des lieux)......

법률상의.......

당신의 주택을 한 명 임차인 또는 여러 명의 임차인에게 임대 할 때, « 동일한 법규가 적용된다 » 고 삐에르-앙뜨완느 메네즈 氏는 강조 합니다.

달리 말해서, 빈집 임대 시에는 1989년 7월6일자 법이, 기구 달린 집은 주택 건설 법 제 L632-1조가 적용됩니다. 같은 지붕 아래 사는 사람들은 임대차 계약서에 동시에 공동 서명 한 경우에 한하여 공동 임차인으로 간주됩니다. (단 부부를 위한 보호 조항의 경우는 예외입니다. 하단 글 참조))

공동 임차인 사이에 법적인 관계가 없다면, 임대차 계약상의 특별 조항이 잇는 경우를 제외하고, 이들은 연대하여 임대료와 관리비 납부 책임이 없습니다. 이점에서, 임대차 계약서 작성과 서명 시에 신중 히 처리 해야 합니다.

2.     임대차 계약서 작성, 아주 주요한 단계입니다.

임대 료 미납 위험을 줄이려면, 계약서에 연대 조항을 삽입하도록 유의하여 야합니다. 이 조항으로 » 임대료 회수가 어려울 때, 공동 임차인중 한 명에게,

, (관리비와 임대료 등) 공동 임차인이 내야 할 금액 일체를 청구 할 수 있습니다. » 전국 부동산 소유권자 연맹(UNPI) 법률가, 아르노 끄브라르 氏는 유의(留意) 합니다.

이러한 공동 연대 책임 특별 조항이 없다면, (결혼 또는 팍스 동거 계약) 임대차 계약 서명관자를 연결하는 특별한 관계가 아니라면, 그들 사이에 아무런 연대 관계가 존재 하지 않습니다. (민법 제 1202조).

이 조항의 또 다른 이점은: 어느 임차인이  비록 사전 해지 통보를 하였다 하더라도, 다른  공동 임차인이 이사를 가지 않는 한, 현행 임대차 계약이 만기 시까지 임대료 연대 책임을 지게 됩니다.

주) UNPI: l’Union nationale de la propriété immobilière(전국 부동산 소유권자 연맹)

 

3.     자꾸 줄어드는 임대인의 보증 무기.

모든 임대인은 (임대료 및/또는 관리비 정산, 부택 수리비 등......) 세입자 의무 사항을 제대로 이행 하지 않는 위험에 대비하여, 예치 보증금(un dépôt de garantie)을 요구 할 수 있습니다.

주의할 점은: 가구 딸린 집의 예치 보증금은 임대인이 임의로 정 할 수 있습니다. 빈집일 경우, 예치 보증금은 한 달치 임대료를 넘을 수 없습니다.

헌데, « 주택이 공동 임대 이든지 아니든지 간에, 예치 보증금 반환은 세입자가 퇴거 한 이후에 이루어 집니다. » 아르노 끄브라라 氏고 말합니다. 공동 세입자중 한 명이 나가면서 자기 지분의 예치 보증금 반환 요구 하는 것을 면하려면, 계약서 상에 예치 보증금 반환 절차를 명시 해 놓는 편이 좋습니다.

특히 공동 임차의 경우, 임대인에게 큰 이점이 되는 임대인의 연대 재정 보증입니다. 그렇지만, 임대를 원하는 사람들을 합법적으로 떨게 하는 이런 타입의 이행 조항을 꼭 받 아 야 하는 지!

사실, 개별 임대인은, 임대차 계약 서명 시점에, 임대료 미납의 경우 즉각 지급요구를 할 수 있는 한 명 또는 서너 명의 보증인을 요구 할 수 있습니다.

보다 더 안전하게 하려면, 개별 임차인에게 각각의 보증인을 요구합니다.

임대인은 그들 중 재정 상태가 양호한 한 사람에게 전체 공동 세입자가 내 야 할 대금 결제를 요구 할 수 있습니다. 그러나 이렇게 하려면, 임대 차 계약서 상에 연대 조항이 들어 있어 야 합니다. 이 연대 조항에 의하여, 보증인은 공동 세입자의 모든 채무에 대하여 책임을 집니다. 이 연대 조항은 자신이 보증을 선 임차인이 중간에 이사를 갔다 하더라도, 현행 임대차 계약 만 기 때까지 지속됩니다. 단 계약서상 명시된 특정 절차의 경우는 제외됩니다.

4.     임차인 변경 시, 주의 사항

전통적인 임대와 마찬가지로, 이사를 가는 공동 임차인은 이사 가기 3개월 전(일정 조건 하의 1개월) 에 수취 확인 등기로 집주인에게 이사 사실을 통보 하여 야 합니다. » 공동 임차인 전원이 계약 해지를 한다면, 이들 중 한 명이 받게 되는 사전 해지 통보 기간 단축이 다른 공동 임차인에게는 해당되지 않습니다 » 라고 삐에르 –앙뜨완느 메네스 氏는 분명히 말합니다.

단 문제의 임차인이 결혼 부부, 팍스 동거 계약 파트너, 또는 임의 동거자(任意 同居 者= 두 union libre)라면, 예외입니다.)

공동 임차인증 한 명이 나가는 것은 임대인에게는 아무런 상관 이 없습니다. : 임대차 계약이 해지 되지 않습니다. 임차인이 계속 남기로 결정하였다면, 나머지 공동 임차인이 임대료 전액을 내 야 합니다.

기존 남은 임차인들은 향후 공동 임차인을 선태정 할 수 있다 하더라도, 새로운 공동 임차인 선택은 최종적으로 집주인이 합니다. 따라서 새로운 공동 임차 인이 (세입자가) 입주 하려면, 계약서 추가 조항을 작성합니다. 또 다른 방법으로, 기존 공동 임차인이 동의한다면, 임대인은 새로운 임대차 계약을 체결합니다.

이렇게 하면 이로운 점은 새로운 임차인이 입주하는 시점의 주택 상태를 판별하여, 향후 예치 보증금 환불에 영향을 비칠 수 있는 손상 부분에 대해 다른 세입자들이 이전 세입자에게 적절한 조치를 취 할 수 있게 합니다.

«  여하한 이의제기를 막을 수 있기에 더욱 좋습니다. 새로운 임대차 계약을 서명은 더욱 구속력이 있습니다. 새로운 임대 계약은 사실, 모든 보증과 동의하에 새로운 서류를 구비하며, 또는 예치 보증금 반환 후 재치 신규 예치 보증금을 받게 된다 » 고 아르노 꾸브라르 氏의 설명입니다.

5.     재 임대 위험

인대인의 서명 동의 없이는, 공동 세입자는 자신이 임대한 주택을 재 임대 할 수 없습니다. (1989년 7월6일자 법 제 8조). 그 결과는: 계약서상에 명시 되지 않은 사람이 거주하면, 임차인중 한 사람 에게 임대료를 내고 있다면, 임대인은 임대차 계약을 임의 (任意)해지 할 수 있습니다. 그러나, 이 경우, 대금 지급에 대한 증빙이 있어 야 합니다. 왜냐하면, 임차인은 본인이 이사를 가지 않는 한(限), 본인이 원하면, 무료로 친지와 같이 사는 것을 금지 할 수는 없습니다.

 

6.     다목적 위험 wnxor 보험 LAssurance multi risque habitation)

모든 공동 세입자는 주택 보험에 들어 야 합니다.

1989년 7월6일자 법에 의거, 모든 세입자는 주택 보험을 청약 하여 야 합니다. 이러한 이유로, 집주인이 요구하면 보험 증서를 제출 해 야 합니다.

모든 공동 세입자 이름이 들어간 보험 확인서 을 매년 제출 하도록 하는 조항을 삽입 함으로서, 공동 세입자중 한 사람이 입힌 손해의 경우, 재정적인 보상을 받게 됩니다. 게다가, 공동 세입자 중 한 사람 또는 여러 명이 보험에 들어 있지 않았다고 가정 한다면, 모든 공동 세입자의 임대 차 계약을 해지 할 수 있습니다.

 

주) 관련 글: 9번 종합 주택 보험......

7.     주택 회수 하거나 또는 다른 사람에게 임대 하기

공동 임차를 끝내려면......

주택 매각, 주거주지로 거주 결정, (또는 친지를 거주 하게 할 예정), 또는 (이웃집 소음, 계속된    임대료 납부 지연 등......) 임대차 계약 갱신을 하지 않음을 입증하는 실질적인 중대 사유, 이러한 여러 사유로 임대인은 계약 해지 사전 통보를 할 수 있습니다. 사전 해지 통고가 수락되려면, 당신의 해지 결정 통고는 임대차 계약 만기 6개월 전 모든 공동 세입자 각각 에게, 서면으로 통지 되어 야 합니다. 이를 어기면, 해지 통고는 서신의 수신처가 아닌 입주자에게 맞 설 수 없습니다. 그렇지만, 임대차 계약서에 연대 조항이 들어 잇고 전원이 서명 하였다면, « 연대 임차인 한 명에게 통지하면, 다른 사람에게 맞 설 수 있습니다, »

대법원 제3호 민사 법정 판례 제 88-12676호(1989년 7월20일)

8.     커플에게 임대하기

같은 지붕아래 서로 만나거나, 같이 살기......

8.1   결혼 부부(couple mariés)

부부 중 한 명만 서명 하였는 지 여부는 그리 중요하지 않습니다.

결혼으로 부부(夫婦)두 사람은 계약서 상의 임차인으로 간주됩니다. (민법 제 1751조). 이러한 이유로, 부부는 연대하여 임대료와 관리비 납부 책임을 지게 됩니다. 민법 제 220조에 의하여, 일방의 모든 계약 조건은 타방을 구속합니다. 그 결과: « 배우자 한 사람이 집을 나간다면, 결혼 해체 때까지 부채 결제에 책임이 잇습니다 » 라고 삐에르-안뜨완느 아르노氏는 지적합니다. 임대차 계약을 한 임차인이 주택을 방치한다는 가정하에, 임대차 계약은 배우자에게 계속 유지 됩니다. 사망의 경우도 마찬가지입니다. (1979년 7월6일자 법 제14조).

 

 

8.2   팍스 동거 계약 파트너 커플(Couple pacsés)

팍스 동거 계약 파트너간에는 자동 공동 계약 소지자 자격이 존재 하지 않습니다. 달리 말하면, 두 사람 중 한 명이 임차 계약을 한다면, 다른 사람은 임차인 자격이 없습니다. 그렇다고 해서, 임대차 계약 소지자와 같은 자격으로 관리비와 임대료 지급의 책임이 있습니다. 왜냐하면, 이들이 팍스 동거계약을 체결하면, 파트너들은 공동 주택에 관련 비용으로, 그들 중 한 명이 제3자와 체결한 채무에 대해 연대 책임을 지게 됩니다. »(민법 제 515-4조)

 

 

8.3   임의 동거 커플(Couples en union libre)

자동 계약 소지자도 아니고, 재정 연대 책임도 없습니다.......

동거자중 한 명이 임대차 계약 서명권자가 아니므로, 임차인 자격을 주장 할 수 없습니다. 이 사실로, 주택 관련 임대료와 기타 관리비 납부에 책임이 없습니다.

그럼에도 불구하고, 공식적인 임차인과 최소한 일년간의 동거 생활을 입증한다면, 주택 방치 시 또는 후자 사망 시 임대차 계약 명의 이전을 할 수 있습니다.

 

(자료/글: 엥떼레 프리베 2012년 11월 703호/ 안느-리스 드프랑스)

 

번 역: 서 봉 paniervert@hanamil.net

 

관련 글: 220번: 두 사람에게 임대하다.