부동산 경매 함정(不動産 競買 陷穽)

부동산 경매 함정(不動産 競買 陷穽)

Le piège des enchères immobilières

공개 경매는 무료입니다.

신속하고 투명한 경매는, 이에 관련된 몇 가지 장애 요인만 잘 피할 수 만 있다면, 아주 좋은 가격으로 주택이나 아파트를 거며 쥘 수 있게 됩니다.

 

 

경매에 올려진 부동산은 안전한 매매로, 전통적 인 유통 과정 보다는 보다 높은 금액을 받으려는 집주인의 의사에 의하여 양도 됩니다.

 

특별히 파리 市는 정기적으로 매도할 부동산을 공증인 회에 내 놓습니다.

경매에 놓기 전에 사전 실사를 하고, 시세(市勢) 보다는 약간 1/3 정도 내린 제시가 결정됩니다.

주동산인 임대 상태라면, 년간 소득이 적혀 있어 야 합니다. 이를 보고 취득자는 임대 수익성을 검토합니다.

경매 3주전쯤에, 현장 방문을 합니다. 기술 검사를 답은 경매 입찰 요강은 공증인 사무실에서 열람 할 수 있습니다.

 

피해 야 할 함정은: 아주 세심하게 경매 입찰 요강을 숙지 해야 합니다.

                    전통적인 부동산 매매와 달리, 경매에 의한 매매는 계약 철회 기간이

                    없습니다.

l - 경매 참여 조건:

경매 참가자는 신분증을 지참하고, 공증인에게 경매가액의 약 20% 상당하는 공탁금(供託金) 수표(un chèque de consignation) 을 공탁합니다. (경매 제시 가액이 121.959유료 이상 일 때는 은행 수표 또는 은행 확인 수표). 경매에 떨어진 사람에게는 공탁 수표는 반환됩니다. 매매가 끝나면, 매 입자는 낙찰 조서에 서명합니다. 낙찰 가액의 최소한 10% 이상 더 비싼 가격을 부르지 않는 다면, 경매 낙찰자의 취득은 경매 후 11일 후에 최종 확정됩니다.

일단 경매에 낙찰을 받으면, 매 입자는 45일 이내에 낙찰가 전액을 납부 해 야 합니다. 따라서 현금 또는 대출로, 사전에 자금을 확보 해야 합니다. 이기간이 경과하면, 매입자가 대금을 납부하지 못하면, 매 입자는 이자를 부담 해야 합니다. 대금을 완납하지 못하면, 이는 « 터무니 없는 경매 가격(folle enchères) » 이 되며, 이행 불능 낙찰자의 공탁 수표는 몰수됩니다.

 

알아둡시다: (경매 가의) 더 비싼 금액 승인에 서명한 자는 적어도 매매 기간 동안에 제의를 해야 합니다.

1.     2심 법정 경매

낙찰 부동산은 법정 청산 또는 압류 부동산입니다.  낙찰 20 일 전, 채권자 측 변호사는 법정 공고지, 지방 신문과 법원 관보에 경매 공고를 게재합니다. 여기에서, 채무 청산이 최 우선으로, 경매 제 시가는 매우 좋은 금액입니다. 경매 제 시가는 감정가의 약 50% 선입니다.

주의: 다수의 경매 매수자가 cakdugkamfh, 호가는 순식간에 시세에 근접 하게 됩니다. 입찰 지원서는 법정 경매 등기 주사에게 제출 합니다.

l - 경매 참여 조건:

경매 참여자는 의무적으로 관할 법정 소속 변호사를 선임 해 야 합니다.

매입자가 제시한 최대 금액 한 도내에서 변호사가 자신의 명의로 경매에 참여 합니다. 파리는, 경매 참여자는 경매 제시가액의 20% 상당의 금액을 공탁 해 야 합니다. 그렇지만, 동 규정은 법원마다 다릅니다. 경매 거래를 하는 동안, 일련의 촛불 3개가 켜집니다. 낙찰은 3번째 촛불이 꺼지기 전에 이루어 집니다. 최종 낙찰은, 낙찰 가액의 최소한 10% 이상의 더 비싼 가격을 부르지 않으면, 낙찰 10후 확정됩니다. 낙찰 가액은 경매가 이루어 진 후 3개월 이내에 결제 해 야 합니다.

지체 될 경우, 5% 연체 이자가 부과 됩니다. 낙찰자가 경매 가액을 내지 못하면, 낙찰자는 자신이 불입한 금액과 재 낙찰가액과의 차액을 부담 해야 합니다.

낙찰자는 공증인 비용을 내지 않으면, 양도세 비 과세(非 課稅)입니다. 그 반면에 경매 사전 경비는 부담 합니다. 법정 비용은 집달리 비용, 수속 비와 경매 공고 광고 료 입니다. 이러한 대금은 약 1.525유료에서 4.574유료 선입니다.

-       피해 야 할 함정은: 변호사 비용과 법정 비용은 매우 높으며, 경매 가액의 매우 중요한 위치를 점합니다. 따라서 경매에 참가하기 전, 변호사에게 수임료와 법정 경비에 대한 견적을 요청하십시오.

-       또한 편, 압류 경매를 할 때는, 카레스 법이 적용되지 않는 다는 점을 알아야 합니다.

-       따라서, 입찰 지시서에 적힌 면적과 실제 면적이 적더라도 금액을 깎아 달라고 요구 할 수 없습니다.

-       그리고 마지막 매우 중요한 점은: 압류 부동산의 이전 주인은 통상 퇴거 하여 야합니다. 만약 집을 비워 주지 않으면, 경매 낙찰은 받은 매입자가 시간이 많이 걸리고, 비용이 많이 드는 퇴거 수속을 해야 합니다.

2.     국유 재산 경매(les enchères domaniales):

국가가 국유 재산인 부동산을 매각하거나, 상속자가 없는 무연고 부동산을 매각할 때, 지적 계에서 경매에 붙입니다. 경매 제시가액과 낙찰가는 일반적으로 매우 낮습니다. 단 많이 찾는 부동산일 때는 예외입니다. 현장 방문 일자를 공고하는 광고는 경매 6주전, 관보에 게재됩니다. 여기에서는, 변호사가 필요 없습니다. 경매는 촛불을 밝히듯이 점진적으로 진행되며, 매번 1.000유료씩 올라 갑니다. 다른 경매와는 달리, 매매는 최종 확정 적으로, 경매 다음날로부터 더 비싼 가격으로 매입할 수 없습니다. 낙찰자는 양도세만 물면 됩니다. 경매 관리인 보수와 증지 대 는 취득 가액의 약 5% 선입니다. 그런 다음에, 결제 방법은 법정 이자를 가산하여 1개월에서 6개월 내로 이루어 집니다. 도지사가 매매 증서를 인증(認證)하며, 이는 공증인이 교부하는 등기 권리증(un titre de propriété)과 동일한 효력을 지닙니다.

l - 경매 참여 조건: 경매에 참여하려면, 참가자는 신분, 거주 증빙과 경매 제시가액의 5% 상당하는 국고 국(Trésor public-) 앞으로 발행한 수표를 지참 해 야 합니다.

l 피해 야 할 함정들: 지적 계에서 경매로 매각된 부동산은 보증이 되지 않습니다. 취득자는 부동산을 사전에 방문하여 이미 보았고, 현장 상태를 인지 한 것으로 간주합니다. 제대로 조언을 받으려면, 현장 방문일 날 건축사를 대동하는 것이 현명합니다.

3.     조언과 계책

꿈에 그리던 내 집을 마련하려면, 인내심을 가져 야 합니다. 왜냐하면, 경매에서 모든 것을 찾을 수 있습니다. 필요하다면, 현장 방문이 매우 중요 합니다. 그리고 어느 것도 무심코 간과 해서는 안됩니다. : 구입 자금 대출로 은행과 과 상담 담 입찰 지시서 검토, 매입 결정은 경매장에 들어 서기 전에 하여 야 합니다. 경매가 진행 되는 동안에, 규칙은 예산을 정하고, 이를 유지하는 것입니다. 물론 향우 예상 공사 비용과 추가 되지 않는 비용을 등한히 해서는 안됩니다. : 법원 경매가액의 약 12%에서 15% 선이며, 공증인 사무실 경매에서는 약 10% 선이고, 지적 계에서 경매의 경우는 약 5% 선입니다.

l - 경매는 경제 불황에 기인됩니다. : 성수 기에는 매 입자 보다는 매도자에게 유리합니다. 경매 제 시가는 통상시세 보다 30% 정도 내린 금액입니다. 최상의 거래는 보수 해 야 할 구 건물 경매 때입니다.

주의 할 점은: 경매 제시금액이 낮을 수록, 경매 가는 뛰게 됩니다.

변호사를 선임하는 법원 경매에서는 그리 혼잡 하지 않습니다. 이는 다시 말해서, 보다 유리하게 매입 할 수 있게 됩니다.

이제 명심 해 야 할 규칙이 있습니다: 바로 예상 매입자가 적을수록, 경매 가는 적게 올라 갑니다.

유익한 연락처 들:

공증인 회 경매:

www.enchers-paris.com 또는

www.immobilier.notaires.fr(rubrique immo Enchères)

 이심 법원 경매:

www.licitor.com

 지적 계 경매:

www.ventes-do;qiniqles.fr

알림: 이 글의 저작권은 프랑스 로베흐 라퐁-라퐁 프레스 출판사에 있습니다. Robert lafont-lafont  presse 출판사에서 발간하는 격월간지 “Stop Anarques” 잡지 기사 한국어 번역 허가로 게재(揭載)합니다. 자세한 것은 www.lafontpresse.fr 에 문의바랍니다.  무단 전재 금지(無斷 轉載 禁止)!  Tous droits réservés à l’Edition Robert lafont-lafont presse « Stop Anarques

 ( 자료/글: 스톱 아나르끄 2012년 11월/ 스테판 뮐러)

번 역 : 서 봉 paniervert@hanamil.net