매장을 주택으로 구조 변경: 부당 오용에 조심 하십시요!

 

매장을  주택으로 변경 하기: 부당 오용 조심 하십시요!

소규모 작업장 또는 당초 식품 가게이었던 이전 매장을 예쁜 주택으로 바꾸는 것이 요즈음의 추세입니다. 가게를 주택으로 구조 변경하는 것에 반대하는 텔레비전 방송은 찾아 볼 수 없습니다. 그렇지만, 주택으로 구조 변경이 항상 허용되는 것은 아닙니다! 부동산 중개사의 달콤한 말에 현혹 되기 전에, 사전에 문의 바랍니다……

 

 

시내 중신가 주택 부족과 부동산 가격 폭등으로, 수년 전부터, 일부 프랑스 가정은 비정형적인 곳에 자신의 주거지로 삼도록 부추 깁니다. 이전 정육점, 목공소 또는 상점 들:

재개발 전문 업자와 건축가의 사려 깊은 문살 미와 양간의 상상력을 가미하면, 전통적인 구멍가게가 새로운 부동산으로 주택으로서의 새로운 삶을 살게 됩니다. 비 정형적인 넓은 공간을 제공하는 매장을 주택으로 선택 하므로, 때로는 넓게 탁 튀어 빛이 잘 들어 옵니다…….

그렇지만, 매도자의 달콤한 말 과 자칫 기대에 어긋남에 조심 하기 바랍니다: 가게를 주택으로 구조 변경에 성공 하는 문제는 당신과는 무고나 합니다. 이러한 구조 변경은 엄격한 법규에 맞게 시공되어 야합니다. 상점을 주택으로 구조 변경을 하려면, 행정 수속 절차를 밟아 야 하며, 해당 매장의 주택으로 구조 변경이 가능한지 확인 하여 야 합니다.

 

1.     비 정형 주택 성공 조건:

넓은 공간, 높은 천장, 넓은 창문, 나무 대들보 또는 금속 서 가래 등……이전 상점은 자질, 혼과 역사를 간직하고 있으며, 전통작인 주택에서 찾아 볼 수 없는 미관상의 조건을 갖추고 있습니다. 오늘날 장식이 잘된 산업 및 로프트 개념 선상에서, 이런 비 정형적인 부동산은 불티나게 잘 팔립니다. 매력뿐만 아니라, 실용적인 면은 간과 할 수 없습니다. 일층에 위치하고 있으므로, 이런 매장은, 과거 상품을 저장 하던, 지하 공간을 보유 하고 있습니다. 끝으로, 이런 타입의 주택에 투자한다면, 상당한 경제적인 절약을 할 수 잇습니다. 왜냐하면, m2 당 가격이 전통적인 주택 보다는 아주 낮습니다. 사실, 상업 명도로 건축된 이런 공간은 실제로 당장 입주 할 수 없습니다. 부엌, 욕실도 없고, 거실, 방도 없고, 때로는 적당한 곳에 창문도 없습니다.

2.     예상 제약은……

먼저, 모든 상업 용도의 매장에는, 매장은 창문이 없는 보관 공간이 있습니다. 여기에 빛이 들게 하는 것은 일종의 도전입니다. 길 쪽으로 내는 유리창은 사생활과 안전 대책상 매우 불리한 면(面)입니다. 필요한 공사는 필연적인 것입니다. 공사를 한다 하더라도, 공식적으로 매장을 주택으로 구조 변경 하는 것만으로 충분 하지 않습니다. 당초 상가 매장으로 되 돌아 가려면, 매장이 위치한 관할 시청과 공동 집주인의 허가를 박 아 야 합니다. 이러한 허가는 상가 재 매각을 할때 꼭 필요한 서류 입니다.

3.     도시 계획상 상가 용도 변경이 가능한지 확인 바랍니다.

제일 단계로: 매장의 구조 변경을 착수하기 전에, 당사자는 현행 도시 계획 법규를 알아 보기 위하여 시청 도시 계획 과에 들려서, 주택으로 구조 변경이 시 지도 상 또는 지방 도시 계획안(PLU)에 위배 되지 않는 지 확인 합니다. 도시 계획안은 일부 건물 일층에 적용되는 시효(時效)를 규정하고 있으며, 도시 내 근린 상가를 보호 하기; 위하여 매장의 주택으로 구조 변경을 금지합니다.

 

주)PLU: Plan local deurbanize(지방 도시 계획안)

 

알아둡시다: 지방 도시 계획안(PLU)은 도시 향후 개발을 구체화 합니다. 이는 도시 내 향후 여러 해 동안에 택지 점유권을 규정한 법적 서류입니다. 도시 계획은 (건축 허가, 공사 신고, 택지 허가 등……) 도시 계획 허가의 지시 범위로 사용됩니다.

도시 계획은 (개인, 기업체, 행 당국……) 시 소속 당사자에게 적용됩니다.

4.     공사를 하려면, 허가를 받아 야 합니다.

상가를 주택으로 변경 시 허가를 받 아 야 한다면, 당사자는 시청에 건축허가를 신청하여, 시 허가를 받 아 야 합니다. 그 반면에, 만약 주택 구조 변경 시 공사를 하지 않아도 된다면, 취득자는 사전 신고로 시청에 신고만 하면 됩니다.  그리고 또, 바닥 또는 마루 면적이 170m2 이상의 매장의 공사를 해 야한다면, 반드시 건축사에게 설계를 의뢰하여 야 합니다.

매장이 공동 소유주 건물 내에 위치한다면, 해당 부동산에 대한 제 권리를 알려면, 공동 소주 내규를 살펴 봐 야 합니다. 건물의 사실 용도 변경을 허가 해 야 합니다.

구조 변경을 하고 자 하는 매장 소유주는 공사 착수 전에 허가 신청을 하여 야 합니다.

이 동의는 공동 집주인 정례 회의에서 공동 소유주 투표로 결정됩니다. 투표로 부결된다면, 구조 변경은 동결(凍結)됩니다. 이런 공황 상태를 피하려면, 공증인 사무실에서 정식 매매 계약을 체결 하기 전에, 공동 소유주 앞으로 공사 프로젝트를 제출 합니다.

가 계약서에 예정 구조 변경 공사는 공동 소유주의 허락을 받아서 한다는 유보 조건을 삽입 합니다. 거절 도니 경우, 매입을 하지 않아도 됩니다.

 

주의 할 점은:  이해 당사자는 해당 매장이 (상수도, 전기, 전화 등) 제반 편의 시설물과 제대로 연결 되어 있는 지 확인 해 야 합니다. 그렇지 않으면, 제반 기반 시설 연결 비용을 많이 부담 하게 됩니다.

5.     세무 당국에 통보 합니다.

상업 용도 매장의 주택으로 구조 변경은 다음과 같은 세제상의 수정 사항이 유발됩니다:

-       기업체에 재산세 분담금 (이전 영업권세) 펴지

-       주민세로 전환

-       재산세도 주정됩니다. 이제 지적도상의 공시 임대료 기준으로 주민세가 계산됩니다.

-       공시 임대료는 주택 또는 상가에 같은 공시 임대료가 적용되지 않습니다.

 

6.     그렇다면 어디에 문의 해야 하는 지?

n  시청에(en Mairie): 도시 지도 또는 도시 계획 안(PLU)을 조회 하려면, 그리고 필요한 도시 계획상 허가를 받으려면.

n  도청 국토 국(Direction départementale en charge des territoires) (DDT ou DDTM)

 

관련 법규:

l  - 도시 계획 법 제 R. 123-9조

l  - 도시 계획법 제 R. 421-14조

l  - 도시 계획 법 제 R. 421-17조

 

“ 도시 계획법 제 R 421-14조에서 R 421-16조를 적용하여, 건축 허가를 받지 않아도 될 때, 일반 수리 및 유비 보수 공사를 제외한, 기존 건축물에 행하는 공사와 다음과 같이 기존 건축물의 용도 변경은, 사전 신고를 하여 야 합니다. (….) R123-9조에 규정된 여타 용도간의 기존 건물의 용도 변경;

본 조항 부속 조항의 적용의 경우, 건물 의 부속 매장은 주 건물과 동일한 용도로 간주됩니다……”

 

 

(자료/글: 스톱 아나르끄 2012년 7/8월 스테판 뮐러)

 

번 역: 서 봉 paniervert@hanmail.net

 

 

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