종신 연금 방식으로 주택 매입 (l’Achat en viager)
오늘날 처럼 종신 연금 (en viager)제도가 제대로 정착되지 않앗던 19세기 말 20세기 초반에 종신 연금 방식의 주택 매매로
주택을 매각하고, 임대료 부담 없이 노후 생활비를 충당 하였습니다.
계약 소멸 사유의 불 확실한 특성으로, 종신 연금 방식의 주택 매매건을 언급하는 것은 쉽지가 않습니다. 그렇지만 때로운 이러한 제도가 매도자와 매입자 쌍방간에 상황을 조절 할 수 있는 하나의 해결책이 될 수 있 습니다.
1. 종신 연금(la rente viagère) 방식 주택매매란 ?
종신 연금 방식 주택 매매는 민법 제 1968조에 규정 되어 있 습니다. 증여 또는 주택 매매 일때 이루어 집니다. 종신 연금 형태로 주택을 매매 시에 매도자와 매입자간에 둘 다 유리한 면이 있습니다.
매도자는 연금의 보충 소득 혜택을 누리면서 더이상 관리 문제을 신경 쓸 필요가 없습니다.
이 종신 연금 제도는 상속 자녀가 없는 집주인에게는 아주 좋은 제도입니다.
매입자는 이 제도의 장점은 주택 매입 싯점에 소요 자금 전액을 투입 하지 않아도 되며, 은행 융자를 낼 필요가 없다는 점입니다. 하지만, 매입자는 계약의 불확실성을 잘 인지 해 야합니다.
종신 연금 방식 주택 매매 계약은 매도자의 생존 기간에 일조의 내기를 건걸었다는 점은 숨 길 수 없는 사실입니다.
잘 알려진 사례 로 “ 쟌느 깔망(女)” 은 122세 나이로 사망하엿으며, 종신 연금 형태로 주택을 매입한 사람은 일년 후인 만( 滿 ) 90세가 되었습니다. 매입자는 “ 이러한 잘못된 계약” 으로, 주택 매입 가의 두배의 대금을 지급 하엿습니다.
2. 종신 연금방식의 주택 매입 원칙:
종신 연금 방식의 주택 매입은 보다 정확히 말하자면 허유권(虛有權) 양도를 뜻하며, 때로는 소유권을 가지며, 매도자의 생존 기간동안에 종신 연금을 지급하는 제도입니다. 이렇게 함으로써, 주택 매임싯점에 일시불로 매입가 전액을 지급하지 않고, 매입자는 “ 속칭 다발 (le bouquet’) 이라 불리는 일정액을 지급하고, 추가로 매도자 생존 기간동안에 종신 연금(rente viagère)으로 불리는 일정 금액을 규칙적으로 매도자에게 지급하는 것입니다.
종신 연급 방식 매매는 일반 부동산 매매 거래 처럼 이루어 집니다. 매매 약정서에 따른 공증인 증서를 체결합니다. 이때 소요 경비는 매입자가 부담 합니다.
3. 연금 계산 방법은?
종신 연금은 당사자간에 정한 비율로 산정됩니다. 연금 산정은 다음의 기준치를 감안합니다:
-건물 가액, 연금 권리자의 연령 과 예상 생존 기간 …….
주택 가액에 계약 당사자들의 유보 조항을 감안 합니다.
연금 권리자가 실제로 염금 계약 주택에 살고 있지 않다면, 실제로 살고 있는 연금 권리자보다는 더 많은 연금을 받습니다. 이경우, 부동산 시세를 참조 합니다.
연금 권리자가 실제로 살고 있다면, 용익권자(usufruitier)는 주거권을 보유하고, 수익을 얻게됩니다. 이 경우, 연금은 더 적게 책정되니다.
연금을 산정하기 위하여, 보험 회사, 사회 보장 보험 공단과 공증인이 작성한 조견표를 참조합니다.
4. 효과
연금 권리 설정자( le constituent)는 원금(le capital)을 상환하고, 연체금 지급 반환 청구에 지급을 포기 할 지라도, 연금 지급을 피 할 수가 없습니다.연금 권리자가 살아 있는 연금 계약한 사람이 생존 기간동안에 지속적으로 연금을 지급하여 야 합니다. 허지만, 연금 계약은 서명당사자간에 법적인 구속력이 있음을 상기 바랍니다, 따라서, 계약 당사자는 새로운 계약으로 연금 계약을 파기 할 수 없습니다.
종신 연금은 계약 기간동안에 상호 합의하에,또는 법적으로, 이의를 제기할 여지없이 물가 상승에 연동하여 할증 할 수 있 습니다. 당사자들간에 합의가 되지 않는다면, 연금은 재무법에의거 년도별로 산정된 기준 도표에 의하여 법적으로 재 평가 할 수 있 습니다. 연금 생활자( le viager) 가 살고 잇다면, 주민세(la taxe d’habitation)는 연금 권리자(le crédirentier)다.
재산세(la taxe foncier)는 계약 당사자들간에 별도의 계약으로 규정하지 않앗다면, 등기부 등본상의 소유주인 연금 지급자(le débiteur propriétaire) 가 부담합니다.
연금의 소득세는 과세 원금의 이자에 부과합니다. 세금은 연금 수령 싯점의 연금 권리자의 연령에 의하여 산정됩니다.
- 연금 권리자가 50세 미만이라면 70%
- 연금 권리자가 50세에서 59세까지면 50%
- 연금 권리자가 60세에서 60세까지이면 40%
- 연금 권리자가 69세 이상이라면 30%
연금이 기혼 부부에게 지급된다면, 두 사람중 나이가 많은 사람의 연령을 기준으로 합니다.
5. 연금 계약 소멸 (extinction du contrat de vente)
연금 권리자가 사망함으로써 연금 계약은 만료 됩니다. 계약이 기혼 부부와 체결 되엇다면, 연금 권리자 두사람 의 사망으로 계약이 만료됩니다. 허지만, 계약 당사가들은 재 매입 조항을 삽입할 수 있 습니다.이 조항은 일정 금액을 납부하고 연금 지급을 중료 하고, 주택을 인수 할 수 있습니다. 연금 지급자(le débirentier)가 연금 권리자(le crédirentier) 보다 먼저 사망 하였을때에는 연금 계약은 소멸되지 않습니다. 연금 지급자의 상속인이 계속하여 연금을 지급하여 야 합니다.
6. 계약의 무효
종신 연금 게약의 무효화는 아주 드문 일입니다.
사실, 종신 연금 방식의 매매 계약은 불 확실한 계약입니다. 소위 말하는 불확실한 계약이란 약정( 유리한 것과 불리한 것)상의 효과가 아주 확실 하지 않는 미래의 사건에 달려 있습니다. 단지 손해를 본다는 이유로 불확실한 계약을 취소 할 수 없습니다. “ 요행이 손해를 밀어낸다”고 말합니다. 연금 권리자에게 그동안 지급한 연금액 과 선지급한 금액의 합계액이 건물 가액을 초과 하었더라도, 연금 지급자는 손해를 봤다는 사유로 계약을 파기 할 수 없습니다.
민법의 계약의 무효화 규정이 있 습니다.
따라서, 민법에 의하면, 연금 수령 자격이 없는 사람이 연금을 수령한 경우 계약은 바로 파기 됩니다.
민법에는 다음 두가지 가정하에 연금 계약 파기를 규정하고 있습니다.
- 최종 계약서가 체결되기전에 당사자가 사망하였다면, 게약의 불확실한 특성을 지녔다 하더라도 계약의 무효를 인정합니다.
- 만약 연금 권리자가 계약 당일 사망하였다면, 동 계약은 그 효력을 상실합니다.
- 연금 권리자가 계약 당일에 병에 걸려서, 가 계약또는 정식 계약 체결 후 20일이내에 사망한다면, 계약은 무효입니다.
- 계약의 무효는 연금 지급자와 함께 연금 권리자의 상속인이 공동의 작성합니다.
7. 분쟁
연금 권리자는 연금 지급자가 계약을 이행하지 않는 경우, 계약을 취소 할 수 있는 해제 조항을 넣을 수 있습니다. 이전에 불입한 연금을 배상(indemnisation)금으로 쓰입니다.만약 이러한 계약 해지 조항이 연금 계약에 들어 있지 않다면, 연금 권리자는 기한이 지난 이전 5년치의 미불 연금액 지급을 요구 할 수 있습니다.
결국, 연금 권리자는 배상액 지급을 위한 매각 건물의 선취 특권을 행사 할 수 있습니다. 이 선취 특권이 매매 계약 체결일로 부터 2개월 이내에 공증인에 의하여 등록이되었다면 유효 합니다.
만약 연금 권리자가 처리 중간에 사망한다면, 상속인들이 직권으로 기한이 경과된 미불 연금 지급 청구를 할 수 있습니다.
주의: 종신 연금 매매 계약이 같은 가족간에 체결되었다면, 세무당국에서 계약 당사자들간의 진위 여부를 유보 할 수 있습니다.
사실, 세무당국에서 상속세를 피하기 위한 위장 증여(donation déguisé)로. 간주 할 수 있 습니다.
용어 요약
미불금(arrérage): 연금 수혜자에게 규칙적으로 지급한 금액
해지 조항(clause résolutoire): 게약당사자중 한쪽의 의무 조항을 준수 하지 않을때, 연금 계약이 직권으로 취소 될 수 있도록 계약서상에 삽입된 조항.
연금 권리자 (Crédirentier): 연금을 받는 사람
연금 지급자(débirentier) : 연금을 지급하는 사람,이로인하여 종신 연금 계약으로 매매된 부동산의 허유권 소유자(虛有權 所有者)
허유권(nue-propriété) : 용익권이 소멸 ( 사망, 점유기간 만료 등….)되었 을때에, 재산을 향유할 수 있는 재산 소유권.
용익권자(usufruitier) : 말그대로 재산을 점유하고, 점유 재산에서 나오는 수익을 갖는 사람.
(출처/글: 스톱 아나르끄 2009.사라 브 카이바)
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