우리 집주인은 세입자에게 재산세를 부담하게 합니다.

 

우리 집주인은 세입자에게 재산세를 부담하게 합니다.

(Notre proprétaire nous fait payer la atxe foncière) :

(질문) 담배-프레스 가게 영업권* 소유자 입니다. 매장을 임대한 세입자로, 임대료 룰 내고 있습니다. 임대차 계약을 체결할 때, 벽 소유주가 우리가 재산세를 부담하도록 강요하였습니다. 그 당시, 재산세 관련 법규가 없었고, 사업을 하고 싶음 심정에, 이를 수락하였습니다. 요즈음, wotkstpeh 많이 올랐고, 과연 집주인이 이렇게 해도 되는 지 자문해 봅니다. 이런 부당 조항을 취소 할 수 있을까요? (글: 레 자르뎅)

l  주) 영업권*: le fonds de commerce:  속칭 권리금.

(답변)

레 자르뗑 씨가 해야 할 일?

l  - 상인에게는 사법(私法)이 아닌 상법(商法)이 적용됩니다. 상인은 제대로 보장을 받지 못하며, 건물 주인과 임대차 계약 조건을 협의하여 야 합니다. 매회 계약 갱신 때 마다 네고 할 수 있습니다.

l  - 상업 임대차 계약 담당 판사 소관 입니다. 당산의 사업장이 소재한 지역 관할 상업 법원입니다. 판사는 부당 조항이 있다고 판단될 때 만, 관여합니다. 그런데, 이번 것은 해당 사항이 아닙니다.

l  - 법적으로는 재산세를 부담 해야 하는 사람은 집주인이지만, 계약적으로, 재산세를 납부해 야 할 임대인은 바로 당신입니다.

l  - 그 동안 재산세가 많이 올랐고, 당신이 부담하는 월 임대료 480유료에 비하면, 재산세 1.800유료는 엄청나게 많은 것 저럼 보입니다. 그렇지만, 아마도 재산세를 부담하게 한 해당 조항 때문인지, 임대료는 상대적으로 매우 낮습니다. 당신 집주인과 재 협상하는 시점에, 집주인이 재산세 부담을 수락하고, 자신이 부담하는 재산세를 임대료 인상으로 회수 할 수도 있습니다. 따라서 당신이 잘 네 고를 해야 합니다!

 

주) 영업권(營業權): le Fonds de commerce: 속칭 권리금입니다.

 

사이마 라 쓸 변호사 조언, 파리 변호사 협회 소속 변호사

l  - 영업권(le fonds de commerce)은 경제 단위를 구성하는 전반적인 제(諸) 요소로 되어 있습니다. 영업권의 목적은 장비, 상품과 기자재와 같은 유형 자산과 고객, 임대차 계약 권과 상호와 같은 무형 자산으로 구성된 상권입니다. 영업권은 법률 용어로 « 무형 동산(無形 動産)(=un meuble incorporel) » 입니다.

l  - 사업장 벽 주인이 직접 영업권을 소유하고 있다면, 그 반면에, 대부분의 영업권

소지자는 매장의 임차인입니다. 바로 당신의 경우입니다.

l  - 상인들간에는 계약서가 계약 당사자들을 구속하는 법입니다. 당신에게 재산세를 부담토록 하는 임대차 계약 조항이 불법이지만, 허나 부당함을 제기할 수 없습니다. 사실, 민법에서, 재산세는 부동산 소유주인 집주인이 부담 해야 합니다.

그런데, 우리는 지금 상법의 적용을 받고 있습니다.

l  - 그럼에도 불구하고, 임대차 계약은 매 3년 마다 갱신됩니다. 이때 6개월 사전 통지 기간을 지키면서, 집주인에게 계약서 수정을 요구 할 수 있습니다. 이때 더 이상 재산세를 부담 할 수 없다고 요구 할 수 있습니다. 이때 임대차 계약 갱신이 안될 수도 있다는 염려는 말고, 임대차 계약 조건의 재 네고 과정을 밟을 수 있습니다.

l  - 영업권 권리 소지자로서, 임대인인 벽 소유주로부터, 말하자면, « 상호 사용권(propriété commerciale) »이라는 특별 보장 혜택을 받습니다. 임대료 미납의 경우와 같은 예외를 제외하고, 집주인은 영업권 소유권 박탈에 대한 적절한 보상을 한 후에 야 매장을 회수 할 수 있습니다.

관련법규:

(임대차의) 해지 통보 이외에, 임대차 계약 갱신하려는 임차인은 계약 만기 6개월 전 또는 갱신 기간 중 언제든지, 계약 갱신 신청을 해야 합니다. 이때 신청은 임대인에게 재판 외의 증서로 송달 되어 야합니다. 임대인 측의 반대 통고 또는 규정을 제외하고, 갱신 신청은 이를 수령 자격을 갖춘, 대표자에게 직접 발송되어 야합니다. 집주인이 여러 명이면, 별도 통지 또는 규정이 없는 한, 그 중 한 명에게 보낸 갱신 신청서는 유효합니다. 갱신 에는 하기 부속조항 내용을 전제(前提)되어 있지 않으면 무효 처리됩니다.

갱신 신청 통지를 받은 날로부터 3개월 이내, 임대인은 동일한 방식으로, 계약 갱신을 거부한다면, 거절 동기를 적은 답신을 신청인에게 통지합니다. 기한내의 거부 의사를 통보하지 않았다면, 임대인이 원칙적으로 이전 계약 갱신 원칙을 수락한 것으로 간주됩니다. 갱신 거 부을 통보하는 재판 외의 증서는, 무효가 될 수 있다는 전제하에, 이를 통보 받은 세입자는, 계약 갱신 거부에 이의를 제기하거나, 영업권 박탈에 대한 보상을 요구하거나, 세입자는 계약 갱신 거부 통보를 받은 날로 부 터 2년 기한 만료 전 법정에 제소 해야 합니다. 이기간 경과 후는 권리가 소멸됩니다.

 

상법 제 l145-11조:

계약 갱신 원칙에 반대하지 않는 임대인이지만, 임대료 인상을 원한다면, L145-10조 규정에 의한 갱신 신청에 대한 회신으로, 또는 L145-9조에 규정된 (임대차의) 해지 통보 서신으로, 원하는 임대료를 제의 해야 합니다. 그렇지 않으면, 새로운 임대료는 국무회의에서 제정한 칙령으로 결정된 절차에 따라 처리된 신청일 기준으로 책정됩니다.

 

(자료: 스, 톱 아나르끄2012년 9/10월 13쪽)

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번역: 서 봉 paniervert@hanamil.net