상가 매장을 전대(轉貸) 할 수 있는 지?

 

상가 매장을 전대(轉貸) 할 수 있는 지?

Peut-on sous-louer un local commercial ?

(한마디) 누구나 다 자신이 직접 소유 하고 있는  매장에서 장사를 하는 것은 아닙니다. 프랑스 법에 의하여 임대 매장에서 장사를 하면서 형성된 영업권(속칭: 권리금)은 법적으로 보장 받습니다. 이 영업권을 일괄 매각 하지 않고, 제3자에게 위탁 경영을 시키는 경우, 임대인과의 관점에서 볼 때, 영업권 소유자는 주 임차인(主 賃借人)이 되고, 영업권 위탁 경영자는 전대 임차인(轉貸 賃借人)이 됩니다 혹은 주 임차인이 매장 전체 혹은 일부를 제3자에게 전대 임차를 하려면, 반드시 집주인의 명백한 동의가 전제 되어 야 합니다. 아래 글은 전대 임대 관련, 임대인, 주 임차인과 전대 임차인의 권리와 의무에 대한 자료입니다.

전대 임대인이 주 임차인과 비록 9년 상업 임대차 계약이 체결되어 있다고 하더라도, 주 임대차 계약이 갱신되지 않았거나, 종결되는 시점에 전대 임대 계약도 동시에 끝나게 된다는 점을 명심 하시기 바랍니다.

********************************************************************************

2013년 10월25일 자료 업데이트, -(국무 총리실) 행정 법률 정보 국

임대인의 간단한 승인:

상가 매장의 일부 또는 전체 전대 임대(轉貸 賃貸)는 임차 계약서에 명시된 상가 주인의 명백한 동의가 있을 때에 허가 될 수 있습니다.

임차인은 수취 확인 등기로 혹은 집달리를 통하여, 전대 임차인의 인적 사항과 전대 임차료를 명시하여, 전차 임대 의사를 집주인에게 의무적으로 통지 하게 되어 있습니다. 임대인은 2주 이내 회신 하여 야 합니다. 회신이 없다면, (임대인이) 동의한 것을 간주 됩니다.

임대인이 동의 한 경우, 주 임차인은 전대 (임차) 계약 증서 체결 할 때 임대인을 초청 하도록 되어 있습니다. 임대차 계약에 전대를 허용 한다고 하더라도, 전대 임대차 계약은 수속 절차는 의무적입니다.

임대인에게 보내는 초청장은 수취 확인 등기로 되거나, 집달리를 통하여 직접 발송 합니다.

 

임대인이 전대 임대차 계약 작성에 참석을 거부 하거나, 또는 15일 이내 회신을 하지 않는 다면, 임차인은 전대 임대에 동의한 것으로 봅니다. (임대인의 명백한 허가를 받지 않은 경우는 예외입니다.).

집주인은 임차인의 전대 임대 할 부분의 전대 임대 갱신 신청을 동일한 방법으로 통보 받 습니다.

 

집주인의 허락이 없을 때는, 계약 폐지 보상금을 지불 하지 않고, 집주인은 임대인의 계약을 종료 시키거나, 갱신을 거부 할 수 있습니다. 이 경우 전대 임차인은 아무런 권리를 가질 수 없습니다.

그럼에도 불구하고, 다음 각호의 경우의 전대 임차(轉貸 賃借)는 임대인이 허락 한 것으로 간주됩니다.

l  집주인은 임대 계약 체결 할 때, 매장에는 전대 임대가 되는 것으로 알고 있었다면,

l  상가 임대 계약에 명시적으로 전대 임대를 하도록 예정되어 있다면,

l  집주인이 전대 임차인과 관계를 유지하며, 주 계약을 갱신 하였다면.

묵시적으로 (임대인의 허락이 난 것으로) 간주되려면, 승인은 임대인의 애매 모호하지 않은 확고한 태도로 이루어 져 야 합니다. 전대 임대 사실을 단지 알았다는 것과 이를 용인 하였다는 사실만으로는 임대인이 허락하였다는 것은 아닙니다. 그 반대로, 전대 임대인(轉貸賃貸人)에게 공사를 하도록 하는 확실한 허락은 전대 임대(轉貸 賃貸)에 동의 한 것으로 봅니다.

 

전대 임차인(轉貸賃借人)의 권리

 

주 임차인은 자신이 갖고 있지 않은 권리에 대해 더 이상 동의 할 수 없습니다. : 전대 임차인은 주 임차인이 권리 안에서 상업 임대차 권리를 누립니다.

 

예를 들면, 임대인의 명백한 허락이 없다면, 전대 임차인은 주 임대차 계약에 작성된 매장 용도(用度)을 준수해야 합니다.

주 임차인은 임대인에 대하여 주 임차 계약과 전대 임차 계약에 반대하는 전대 임차인의 행동에 책임을 지게 됩니다.

 

비록 전대 임대차 계약이 9년 기간으로 체결 되었다고 하더라도, 주 임대차 계약이 만료 되거나, 갱신 되지 않았다면, 전대 임대차 계약은 주 계약 기간에 맞추어 종료됩니다.

 

註) 전대 임대료가 집주인이 받는 임대료 보다 높다면, (조정권(調整權) 이라 불리는) 임차인의 임대료를 인상 할 수 있습니다.

 

飜譯者 註) 전대 임대차(轉貸 賃貸借) 계약(契約): bail de la sous-location

           전대 임대(轉貸 賃貸): sous-location

           임대인(賃貸人)bailleur

           집주인: properiétaire

           임차인(賃借人)(locataire)

           전대 임차인(轉貸 賃借人)(sous-locataire)

           상가 매장(商街 賣場 (locaux commerciaux ou un local commercial)

           영업권(속칭: 권리금): Fonds de commerce

(자료: www.services-public.fr)

 

번 역: 서 봉 paniervert@hanamil.net