현장 검증 하는 법?

현장 검증을 하는 방법?

Comment établir un état des lieux

1.     왜 (입주 시, 이사할 때) 현장 검증을 해 야 하는 지?

임대 기간 동안에 마모/손상 파손 된 것을 확인 하기 위하여

 

이론적으로는, 의무적으로 현장 검증을 하지 않아도 된다고 하더라도, 현장 검증서 작성은 거주지를 임대 할 때는 필요 불가결한 것입니다.

(필요하다면, 예를 들면, 정원과 테라스와 같은 외부 사항을 포함하여) 각 방 별로 주거 상태와 가구 및 설비 방비 상태를 적은 서류입니다. 이 현장 검증 서류로 임대인은 임차인이 임대 거주지의 유지 보수 의무를 제대로 지켰는 지 확인 할 수 있습니다. 임대 계약 이 끝났을 때, 임차인은 다년간의 임대를 하는 동안에, 사용상 노후 마모는 제외하고, 임대 거주지를 잘 수리하여 양호한 상태로 유지 하여 야 합니다.

임대 기간 동안에 사용으로 마모된 유지 보수는 임차인이 부담 하지 않습니다: 사용으로 마모된 부분의 수리 비용은 임대인 부담입니다. (당분간은, 노후 상채 계산은 추정 치입니다. 아직까지는 공식적인 지침이 없습니다.) 그 반면에, 파손 도니 부분은 임차인 부담입니다. 임대인은 수리 목적으로 임대 보증금 전액 혹은 일부를 공제 할 수 있습니다.

2.     현장 검증 하는 시기는?

2번에 걸쳐 합니다: 임대인이 거주 입주 할 때 와 이사로 퇴거 할 때

 

임대 계약 끝낫을때, 임대 주택의 수리와 손상 부분을 확실하게 해결 할 수 있게 되는 입주 시 그리고 퇴거 시 현장 검증을 비교하여 이루어 집니다. 원칙적으로, 집주인 임대인(또는 대리인, 일반적으로 부동산 중개사)와 임차인은 공동으로 현장 검 증서를 작성 합니다. : 첫 번째 현장 검증은, 입주 직전 현관 열쇠를 건네 주기 전에, 드리고 두 번째 현장 검증은 퇴거 시 열쇠 반납 하기 직전에 행 합니다.

이 두 가지 경우에, 거주지에 가구가 없이 비어 있어 야 합니다.

현장 검증은 « 이율 배반적인 » 절차입니다. 주동자인 각자가 자신의 의견을 피력 합니다. 이들간에 분쟁이 있다면, 그들 중 한 사람이 집달리를 부를 수 있습니다. 집달리는 현장 검증일 로부터 최소한 일주일 이전에 수취 확인 등기로 방문 일정을 대상자 각자에게 통보 합니다. Daanfjs 현장 검증을 하지 않았다면, 임차인은 양호한 상태로 임대 거주지를 받았다고 봅니다.

 

주지 바랍니다: 난방 하는 첫 번째 달 동안에, 임차인은 현장 검증서 에 난방 상태를 보완 되도록 집주인에게 요청 할 수 있습니다.

3.     현장 검 증서를 작성 하는 방법?

이의를 피하려면, 최대한 상세하게, 가능한 보충 주석으로 작성도 어 야 합니다.

 

현장 검증서는 정확하게 작성 되어 야 합니다.

 지나치게 일반적인 표현은 피하는 것이 좋습니다: 즉 « 양호한 상태(bon état), 중간 상태(état moyen) 나쁜 상태(mauvais état).

파손 혹은 하자가 있는 것은 보다 더 세부적으로 적 어 야 합니다. (얼룩(tache), 틈(déchirure), 끌 낌(rayure), 충격을 받힘(impact) 등.......), 크기와 해당 주택의 내부 위치를 정확히 기술 되어 야 합니다.

현장 검증은 일반 용지에 작성됩니다. 혹은 특정 양식에 의하여 작성될 수 있습니다. 임대차 계약서 상에 해당 당사자 수(집주인과 임차인, 혹시 있을 보증인 등)만큼 작성 서명 날인 됩니다.

주지 합시다: « 세입자 입주 칸 » 과 « 세입자 퇴거 » 칸으로 구분 되어 있다면, 입주 및 퇴거 현장 검증을 한 장에 할 수 있습니다.

입주 현장 검증을 하는 시점에, 예를 들면, 장비 부분의 하자가 있다면, 유보 사항을 적을 수 있습니다. 게다가, 입주 한 이후에 현장 검증에 적히지 않은 주요한 하자를 확인 하였다면, 수취 확인 등기로 집주인에게 이 사실을 통지 하여 야 합니다.

4.     수속비용은 얼마 정도 이며, 누가 부담 하는 지?

부동산 중개사 혹은 집달리를 부를 때를 제외하고, 이론적으로는 드는 비용이 없습니다.

집달리를 부를 때는, 두 사람(집주인과 세입자)이 반반씩 분담 합니다.

 

(주택 입주 및 퇴거시) 현장 검증을 집주인과 세입자가 직접 작성 할 때는, 아무런 비용이 들지 않습니다. 집주인이 (부동산 중개사를) 대리인으로 세운다면, 현장 검증 수수료는 집주인이 부담 입니다. 도시 재정비 및 거주지에 진입을 위한 « ALUR » 법안은 현장 검증 비는 임대인과 임차인이 반반씩 부담하는 것으로 규정 되어 있습니다. 세입자 부담 분에 대하여는 법령으로 한도를 정 해 져 있습니다. 집주인과 세입자가 현장 검 증서를 합의하여 서명 하지 못한다면, 이들 중 한 사람이 현장 검증을 하도록 집달리를 부를 수 있습니다. 이 경우, 현장 검증 비용은 (약 150유료 정도) 주가람 이 반반씩 나누어 부담 합니다.

5.     분쟁이 있을 경우 어떻게 하는 지?

도청 조정 위원회 혹은 판사에게 제소 합니다.

 

임대인과 집주인간의 현장 검증, 임대 보증금, 수리 혹은 관리비 분쟁이 있을 경우, 이들 중 한 사람이 도청 조정 위원회에 수취 확인 등기로 제소 할 수 있습니다.

도청에 소재한 조정 위원회는 두 사람을 소환하여, 합의점을 찾으러 모색 합니다.

합의가 되지 않으면, 판사에게 제소 하여 야 합니다.

조정 위원회를 거치지 않고, 직접 판사에게 제소 할 수 있습니다. : 임대 보증금을 반환 받지 못한 세입자는 4.000 유료까지는 지역간이법원에 청구 할 수 있습니다. ; 임차인에게 수리비와 (관리비를 제외한 한달 월세) 임대 보증금 초과 금액을 받아 내려는 임대인은 일심 법원에 청구 해야 합니다.

 

쟝 프랑스와 뷔에 전문가 의견: 전국 부동산 연맹(FNAIM) 회장 «  도시 재정비 및 주택 입주(ALUR) » 법안은 비록 한도가 정해 져 있지만, 현장 검증서 작성에 대한, 수수료 수령 권을 인지 함으로 현장 상태의 가치화를 구축 하였습니다. 게다가, (보다 더 완전하고, 전문적인) « 양식화 된 » 표준화 된 현장 검증서 을 운용 합니다. 이는 매우 좋은 현상으로, 적합하지 않은 두 가지 타입의 서류 유형을 피 할 수 있게 됩니다. : 즉 한편으로, 요약 설명으로 된 백지, 또 한편으로는 인터넷에 다운 받은 인쇄 양식입니다. 끝으로, 새롭게 책정된 노후 상태 일람표는, 보상을 받을 수 있는   파손과 (통상적인 사용)노후를 구분 할 수 있게 되었습니다. 전국 부동산 연맹(FNAIM) 에서는 현장 검증성에 가장 흔히 손상 부분을 수치화 하고, 색인화 한 지침서를 첨부 합니다. 그리고 게다가, 약간 먼저 « 퇴거 사전- 현장 검증 »을 실시합니다. 이렇게 함으로서, 세입자가 직접 수리하고, 청구 비를 줄일 수 있게 됩니다.

 

 

번역자 주: ALUR: accès au logement et urbanisme rénové: 도시 재정비 및 주택 입주

           FNAIM: Fédération antionale de l’immobilier 전국 부동산 연맹

(자료: 엥떼레 프리베 2013년 9월 712호 62쪽, 63쪽)

번역: 서 봉 paniervert@hanmail.net

 번역자 주:

le juge de proximité

• 지역간이법원의 시민판사 → HYUNEE(3326****) | 2015-04-16               

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