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프랑스에서 매달 꼬박 월세를 내면서 살다보면, 그 긴 새월동안에 지급한 월세를 모으면 집 한채를 사고도 남을 집세를 내었다든지, 비싼 임대료를 부담하기 보다는 차라리 은행 융자라도 받아서 내 집을 마련 해 보고 싶은 심정입니다. 아래의 글은 내집 매입에 따른 기본적인 절차에 관한 설명으로 내집마련 예비(?) 집주인들에게 도움이 되었으면 합니다.......
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그렇습니다. 집주인이 된다는 것은 자신의 인생의 큰 전환점이되는 아주 중요한 선택입니다. 따라서 집을 살때 꼼꼼이 살펴서 자칫 악 조건으로 잘못 계약이 되지 않도록 주의 바랍니다.
당신의 재정상태와 매입 예정 부동산의 규모에 따라 집 매입 할 때 모든일이 늘 같지는 않습니다.
스톱 아나르끄에서 이제 그 절차를 밟이야 하는 지 알려 드립니다.
1.집 매입전에 확인 해야 되는 것 :
집을 사고 싶다면? 나중에 나쁜 결과에 놀라 지 않으려면 몇가지 단계의 절차를 밟아야 합니다. 매매 계약전에 당신이 사고 싶은 주택을 여러번 방문 하기 바랍니다. 일반적으로, 두번째 또는 세번째 방문시에, 당신이 첫 방문시에 미처 확인 하지 못한 건물의 하자 부문을 제대로 알아 볼 수 있습니다.
살 예정집을 방문 할때, 다른 시간대에 방문 해 보십시요. 왜냐하면, 낮동안에 주변 환경 상태( 소음, 자동차 교통량 등......)를 점검 할 수 있습니다.오래된 집이라면, 지붕, 벽, 난방 시설물, 정화조등 위생시설, 전기 시설 일체를 꼭 점검 바랍니다. 절대로 급히게 매각하려는 매도인의 조급함에 휘말리지 말기 바랍니다. 설계사, 측량기사 또는 집주인이 작성 확인한 평면 도면(un plan*)을 요구하십시요. 부동산 전문가를 아직 만나지 않았다면, 차후 부담 해야하는 중요 공사비 견적에 부동산 전문가의 자문을 받아 보시기 바랍니다. 이미 시공된 건물이라면, 향후 공사비를 주택 구입 예산에 배정 해두는 것이 안전합니다. 구입 예정 주택 방문시에, 구입가의 주요 부속물(차고(garage), 헛간(grange).....)이 포함되어 있는지 확인 바랍니다.
대지 경계 표시가 제대로 되어 있지 않다면, 지적도(le plan cadestral)를 요구하십시요.
지적도상에 부동산 재산권를 제한 사항(예를들면, 통행권)이 있는지 여부를 확인 바랍니다.
당신이 간과한 경계벽(des murs motoyens) 이 있는지를 검토하십시요.
1.주)* Loi chatel 법에 의거 매도자는 매각 대상 주택의 실측 도면을 작성하여 본인 또는 설계사가 서명 확인된 도면을 계약 싯점에 제시 하여 야합니다. 도면상의 면적과 실제 면적과 차이가 나면 계약 후 1년 이내에 매입자는 주택 가격인하를 요구 할 수 있습니다.
2. 계약서 서명전에
네고는 선 합의(un compromis de vente)의 전 단계입니다.( 이러한 가 계약을 반드시 체결해 야하는 것은 아닙니다) 매도인이 내놓은 집가격을 그대로 수락하지 마십시요. 매입 집 가격은 네고를 할 수 있습니다. 네고시에는 여러가지 기준치를 고려 합니다만, 그중 지리적으로 멀리 떨어져 있다든지, 예상 공사비 부담액등을 감안하여 집주인이 내놓은 주택 가격을 낮 출 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 쌍방간의 가격 합의가 되면, 매도인의 소유권을 확인 하고, 확정 매매 계약서 작성에 필요한 제반 서류를 취합 하여 정식 계약을 체결 하기 위하여, 공증인(un notaire)를 선임합니다. 만약 가격 네고룰 할때 부동산 중개인을 통하여 집주인과 연결되엇다면, 정식 매매 계약이 체결되는 싯점에 부동산 중개인에께 소정의 소개 수수료를 지불 해 야합니다. 부동산 중개인의 중개 수수료는 약정에 따라 주택 매도자 또는 부동산 매입자가 부담 합니다. 부동산 소개 수수료는 거래 매매가에 준하여 책정된 요율에 의거, 비례 산정되며, 아장스마다 요구하는 수수료가 틀립니다. 따라서, 부동산 매입 위임를 하기전에 여러 아쟝스의 수수료를 비교하여, 부동산 중개인을 선정하는 것이 유리합니다.
네고하는 절차를 거친 후에, 매도자와 공동으로 매매 조건을 확정한 가- 계약(un avant-contrat)를 체결합니다. 가 계약은 선 합의서 (Un compromis) 또는 매매 약정서(une promesse) 형식입니다. 이러한 가 계약에는 다음의 사항이 포함 되어 야 합니다:
주택 가 및 대금지급 방법
정식 매매 계약 작성 마감일자
직접 대금 지급 또는 한 군데 또는 여러 금융기관의 차입(Prêts)에 따른 대금 지급 여부
아울러 가 계약서상에는 매매 당사자들의 인적 사항과, 부동산 소재지 주소, 부동산 면ㅈㅕㄱ 및 동 내역을 상세히 기술하고, 소유권 이전 기록들( 이전 소유자 명과, 매매 계약 체결 일자등)이 기제 되어 있습니다 가 계약의 유효기간은 서명일로 부터 최소한 한달입니다.. 매입자 자격으로, 가 계약 서명일 통지일로 부터 일주일이내에 매매 계약을 취소(Délais de retraction) 할 수 있습니다. 부동산 매매 가 계약 체결 후 계약를 취소 할려면 수취인 확인 등기로 계약 해지 통보를 하여 야합니다. 가 계약을 체결 하지 않고, 공증인를 통하여 바로 체결한 매매 계약일때 에도, 동 계약을 취소 할 수 있는 숙려(Réflexion) 기간은 계약일로 부터 일주일 이내입니다. 가 계약을 체결하는 싯점에, 매입금액의 일정액을 불입합니다. 가 계약 싯점에 불입하는 선급금은 매매가의 10% 이내로, 통상 주택가액의 10%를 넘어서는 안됩니다.거래 절차상, 부동산 중개인( 또는 공증인)을 통하지 않고는 . 매도자는 계약 해지 숙려기간 일주일이 경과 후에 매입자가 불입한 대금을 수령 할 수 없습니다.
법적 위임자( 예: 공증인)를 통하여 가 계약을 체결하였다면, 특별 구좌, 통칭 기탁 구좌(compte sequestre) 에 예치된 돈을 일정 기간 경과 후에 매도자에게 지급이 가능합니다.
계
3. 매매 합의(Compromis de vente) 또는 일방적인 매매 약정( promesse unilatérale de vente)
매매 약정서는 계약 서명 싯점에 규정된 확정 기간동안에 당신이 주택을 선택 할 수 있는 오퍼를 제의하는 것입니다. 공증인을 거치지 않고, 당사자들간에 작성된 매매 약정서( 당사자들간의 서명이 된 인지가 붙지 않은 종이)는 부동산 소재지 관할 세무서에 계약 체결일로 부터 십(10)일 이내에 의무적으로 등록 하여 야합니다. 논쟁의 여지를 피하기 위하여, 부동산 매매 거래 계약은 반드시 공증인 면전에서 체결 하기 바랍니다.
사전 약정서는 매매 당사자들간에 체결할 최종 계약서 내용이 포함됩니다.
부동산 매매 계약를 체결하기전에, 새로 매입하는 집이 당신 이 원하는 기준치에 합당한지 재 점검 해 보시기 바랍니다. 가 계약을 파기하게되면, 손해 배상을 물게될 수도 있습니다.
4. 건축중인 주택 매입
새집을 매입하기를 원한다면, 예약 계약(contraty de reservation)를 체결하여, 신축대지를 선정할 수 있습니다. 예약 계약은 건축허가가 나기전과 공사 착공전에, 설계도면상으로 대상 주택을 정하는 것입니다.
계약을 체결하면서, 매입자 자격으로, 일정액의 보증금을 불입합니다. 매도자는 장차 건립할 주택을 확보 하여 야 합니다.
허지만, 이 계약을 체결 하였다고 하지만 꼭 주택을 구입해 야 하는 것은 아닙니다. 예약 계액 체결 후 일주일 이내에 계약 파기를 할 수 있습니다. 신축 예정 주택의 계약서에는 다음의 사항이 들어 있어 야합니다.
예상 건평
건물 구조 내역과 부속 건물 내역
건축 시방서( 자재및 재질)
예상 매매가
주택인도 및 계약 체결 예정일
정식 계약 체결전 한달간의 숙려 기간를 가질 수 있습니다. 이기간 동안에 건물의 하자 및 보수 해 야 할 부분을 점검 할 수 있습니다.: 균열, 침수, 건물 구조를 취약케 하는 부실 시공 등.........
건물의 하중과 살아가면서 서서히 나타나는 이러한 하자를 커버하는 여러 유형의 보장이 있습니다. 예를들면, 완벽한 시공 보장은 일년동안의 부실 시공 부분을 커버합니다. 시공업자앞으로 부실 시공 내역을 수추인 확인 등기로 통지 합니다.
주) ** 법 제 78/12 (1978.1.4)호에 의거, 시공업자는 의무적으로 건물 구조물 부실 공사를 보장하는 십년 하자 보증 보험을 공사 착공전에 부보 하여 야 합니다.,입주자는 추후 , 골조 공사(gros oeuvres) 건축물의 빼대(charpente), 계단(escaliers), 배수관(canalisations), 지붕(toit) 등의 부실 공사에 관한 십년 하자 보증 보험 혜택을 받 을 수 있습니다. 시공업자와 계약전에 시공업자가 완공 보장, 십년 하자 보증 보험의 보험료를 제대로 납부 하였는지 확인 바랍니다.
단독 주택의 경우, 다음 각호의 경우는 십년 하자 보증 보험 혜택을 받 을 수 없습니다.
시공업자가 보증 보험 회사에 공사 착공전에 신고를 하지 않았을때
시공업자가 완공 증명서를 발부하지 않고 업자가 자취를 감추었를때
본인 스스로 집을 짓고, 십년 하자 보험에 들지 않았을때
알아둡시다:
집을 살때, 항상 보관해야하는 서류는 다음과 같습니다:
등기부등본(le titre de propriété)은 집을 되 팔때까지 보관하여 야 합니다.
등기부 등본을 분실 하였을 경우, 당신이 계약을 체결한 공증인에게 추가본을 요구하십시요. 공증인 수수료 내역서를 보관 하십시요:
부동산 매각에 관한 경비 내역서는 2년간 보관하고, 공증인 수수료는 5년간 보관합니다.
알아둡시다:
기 시공된 주택 매입 계약을 체결 후, 매입자가 현장 방문싯점에 들어 나지 않은 시공 상 하자를 발견 하였다면, 건물 소재지 관할 이심 법원의 하자 보수 신청을 할 수 있습니다.
(출처/글: 스톱아나르끄 2008.10.자데 마르꾸지)
paniervert@hanmail.net
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알림 이 글의 저작권은 프랑스 國, 로베흐 라퐁-라퐁 프레스 출판사에 있습니다. Robert Lafont-Lafont presse 출판사에서 발간하는 격월간지 “Stop Anarques” 잡지 기사 한국어 번역 허가로 게재(揭載)합니다. 자세한 것은 http://www.lafontpresse.fr 에 문의바랍니다.
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주)
부동산 매입 방문시: 다음 내용을 검토 바랍니다.
아파트의 경우: 건물 준공일,아파트 층 수, 승강기(엘러베이터),경비원 유무,인터 폰, 출입구 디지 코드, 계단에 양탄자(tAPIS),최근 건물 내벽 공사(REVALEMENT), -지하 창고(CAVE0,주차장(PARKING)(내부 또는 외부, 차고(BOX), 차량 대 수 등 ....)
아파트 내부:바닥 상태, 벽 상태, 천장 상태 점검, 바닥 마무리(방 바닥 바루(PARQUET), 양탄자(MOQUETTES0, 타일(CARRELAGE),리놀늄(LINOLEUM)....), 벽 마무리(VPDLSXM,QURWL(ㅔ메ㅑㄷㄱ ㅔ댜ㅜㅅ)....),주방 설비, 미국식 또는 창문이 있는지 여부, 거실, 방,욕조 數(Nombre de salles de bain), 샤워실(salle d'eau), 방 數), 중앙 난방(chauffage collectif), 개별 난방, 유류 난방 또는 전기 난방 여부.....
주변: 교통- 학교-근린 편의 상가 - 불편 또는 해로움(nuisances)
재정 문제: 가격-관리비(charges)-세금(taxes), 보통 -공증인 수수료(faris de notaires 또는 공증인 수수료 깍는다.
( 자료:pap) |
